"Bir şehirde evler yükselirken insanlar barınamıyorsa, orada büyüyen yalnızca beton değil, eşitsizliktir."

2022 yılında Diyarbakır’da 4.500 TL’ye kiralanan bir evin, 2025 yılında 24.000 TL’ye yükselmesi; sıradan bir fiyat artışından öte, bölgesel eşitsizliklerin, ekonomik dalgalanmaların ve kontrolsüz piyasa koşullarının somut bir göstergesidir. Türkiye’nin dört bir yanında olduğu gibi Diyarbakır'da da kiralar hızla artmakta; ancak bölgenin gelir düzeyiyle ters orantılı bir yükseliş, barınma krizini derinleştirmektedir.

Türkiye'de konut kiraları için yapılabilecek zam oranı, 2022 Temmuz ayından itibaren geçici bir düzenlemeyle %25 sınırı ile kısıtlandı. Ancak bu sınır sadece konut kiraları için ve bir yıl süreyle geçerli idi. 2023 ve 2024 yıllarında da bu sınırlama uzatıldı. Buna göre, kiracı aynı evde oturuyorsa, ev sahibi yılda en fazla %25 zam yapabiliyor. Ancak bu düzenlemenin çeşitli istisnaları var:

Yeni kiralamalarda bu sınır geçerli değil. Ev sahibi boşalan bir daireyi istediği fiyattan kiralayabiliyor.

Bazı ev sahipleri, kiracıyı çıkarıp yeni birini almak suretiyle zammı serbest piyasa koşullarına göre belirliyor.

Sözlü anlaşmalar veya kayıt dışı kiralamalar, bu kısıtlamayı işlevsiz kılıyor.

Yani sizin kiraladığınız ev aynı kalmışsa %25 sınırı teorik olarak geçerliydi, fakat eğer ev değiştiyse, piyasa değerine göre belirleniyor. Diyarbakır gibi görece daha düşük gelirli şehirlerde dahi bu tür uçurumların oluşması, barınma krizinin derinliğini gösteriyor.

TÜİK Ne Diyor? Gerçek Enflasyon ve Kira Uçurumu

TÜİK’in 2025 verilerine göre, kira artış oranı olarak kabul edilen TÜFE 12 aylık ortalamalara göre %65 civarında. Ancak gerçek hayatta karşılaşılan kira artışları, TÜİK verilerinden çok daha yüksek. Örneğin, 2022-2025 arasında Diyarbakır’da bir evin kirasının 4500 TL’den 24.000 TL’ye çıkması, yaklaşık %433’lük bir artışı ifade eder. Bu artış, resmi enflasyonun neredeyse 7 katı.

TÜİK’in açıklamaları ile sahadaki veriler arasında bu denli fark olması, kamuoyunda veri güvenilirliği tartışmalarını da beraberinde getiriyor. Bu farkın nedenlerinden bazıları:

TÜİK’in kira verilerini geçmiş kontratlara dayalı olarak ölçmesi

Gerçek kira piyasasını yansıtan güncel verilerin kayıt altına alınmaması

Serbest piyasa kira bedellerinin denetimsiz olması

Diyarbakır’daki Kira Artışının Sosyolojik Arka Planı

Diyarbakır'da kiraların bu denli artmasının altında yatan bazı yapısal ve sosyolojik etkenler:

Diyarbakır, çevre il ve ilçelerden sürekli göç almaktadır. Bu durum kent merkezindeki konut talebini artırmakta ve kiraları yukarı çekmektedir.

2023 Maraş merkezli depremlerden sonra birçok depremzede Diyarbakır’a yerleşti. Geçici olarak gelenlerin de kira piyasasında önemli bir yük oluşturduğu görülmektedir.

Diyarbakır’da bazı müteahhitler ve yatırımcılar, konut üretimini "lüks konut" eksenine kaydırarak piyasadaki ev arzını sınırlamış, orta gelirlinin barınabileceği ev miktarı azalmıştır.

Üniversite öğrencileri ve yeni atanan memurlar da kira piyasasında talebi artıran önemli bir kitleyi oluşturuyor.

Bu Gidişin Sonu Nereye?

Barınma bir “hak” iken, günümüz Türkiye’sinde giderek “ayrıcalığa” dönüşüyor. Eğer bu gidişat durdurulmazsa:

Orta gelirli vatandaşlar, kent merkezlerinden dışlanacak.

Alt gelir grupları çeper mahallelere, hatta gecekonduya mahkûm olacak.

Aile içi borçlanma artacak, sosyal huzursuzluklar büyüyecek.

Üniversite öğrencileri ve kamu çalışanları Diyarbakır gibi kentlerde kalmakta zorlanacak.

Kayıt dışı kira piyasası büyüyerek devletin denetimini daha da zorlaştıracak.

Ne Yapılabilir?

Bölgesel bazda, örneğin Diyarbakır gibi şehirlerde, üst sınır kiralar belirlenmeli.

Boş evlerden alınacak ek vergilerle, spekülatif yatırımcıların piyasayı şişirmesi engellenebilir.

Gerçek ihtiyaç sahiplerine dönük ucuz ve kiralanabilir konut üretimi teşvik edilmeli.

Gerçek piyasa verileriyle çalışan bağımsız kuruluşlarla iş birliği yapılmalı.

Kira artışlarının kayıt altına alınması için dijital kontrat sistemine geçilmeli.

Diyarbakır'da 2022 yılında 4500 TL olan bir evin bugün 24.000 TL olması, sadece ekonomiyle değil; aynı zamanda sosyal adalet, şehir planlaması ve devletin müdahale kapasitesiyle de ilgili derin bir krizdir. Bu kriz, yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda toplumsal bir eşitsizlik krizidir. Çözüm, sadece yasalarla değil, aynı zamanda yerel ve merkezi düzeyde bütüncül sosyal politikalarla mümkündür.